南大阪最大級の中古住宅情報
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リノベーションハウス

 

不動産を売るときに「売却する前に補修や修繕を行なうべきかどうか」を気にする人は多いのではないでしょうか？

 

「少しでも見栄えを良くしてから売った方が高値で取引が成立しそう」

「見栄えの良い物件にした方が早く売れそう」

 

などと考える人もいるようですが、実際はどうなのでしょうか？

 

まずはリフォームが必要なケースをご紹介していきます。

 

どういう時にリフォームが必要なのか

 

どのように住宅を使用してきたかにもよりますが、ポイントは「築年数」と「設備の耐久年数」です。

 

1）建築年数

 

まず建築年数ですが、戸建て住宅は築5～10年目から外壁の剥がれが始まり、10～15年で給排水設備の更新を考えるべきとされています。

さらに、15年目以降は目で見て劣化がわかるところを交換していく形にすると住宅が長持ちするという声もあります。

 

2）設備の耐久年

 

戸建て住宅の各設備はそれぞれ耐用年数の目安が設定されています。

これを元に補修を考えるのも一案です。

 

不動産の販売方法でお悩みの方はぜひ弊社にご相談を

 

先程ご説明した不動産売却前のリフォームですが、リフォームには「期間」と「費用」が発生します。

 

弊社では、中古住宅購入からリフォームまでワンストップで行なうことが可能です。

 

不動産の売却でお困りの方はぜひ一度弊社にご相談くださいませ。

 

 

住み替えで損をしたくないという方は節税措置を知っておくべきです。

動くお金が大きいだけに節税措置を利用すると、実は3,000万円も節税できることもあります。

 

売却益が出た場合

 

住んでいた家が買った価格よりも高く売れて売却益が出た場合には譲渡所得税などがかかりますが、自宅であれば「3,000万円特別控除」を利用することが可能です。

 

「3,000万円特別控除」とは、売却益（譲渡所得）から課税対象を3,000万円まで控除できる制度のことです。

これは、非常に大きな節税効果がある制度ですが、基本的にマイホーム（居住用財産）への適用を前提としています。

具体的には、以下のような適用要件があります。

 

・自分が住んでいる家屋を売るか、家屋と共にその敷地や借地権を売ること

・家屋を取り壊した場合、譲渡契約までの間に、土地を居住用以外に使っていないこと

・売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

 

なお、詳細は国税庁のホームページ（「No.3302 マイホームを売ったときの特例」）で確認することが可能です。

 

売却損が出た場合

 

逆に住んでいた家が買った値段よりも安く売れて売却損が出た場合にも、所得税や住民税を抑えることができます。

 

具体的には「損益通算」とよばれる措置によって取引が生じた年度のその他の利益などを合算し、譲渡損失を相殺することができます。

 

単年度の損益通算では譲渡損失がカバーしきれなかった場合は最長4年間（売却のあった年度を含む）の利益を合算することができ、この特例制度によってほとんどのケースで譲渡損失を相殺することができます。

「損益通算」を受ける場合にも確定申告が必要です。

 

住宅ローンを組んでいる場合

 

住宅ローンを組んで家を購入した場合、ローン残高4,000万円を上限として、ローン残高の1％が10年間所得税から控除できる「住宅ローン控除」が使えます。

しかしこの措置は「3,000万円特別控除」と「損益通算」の併用はできません。

 

あなたの状況に合わせて節税措置を使い分けるために、まずはお気軽にご相談ください。

 

 

こんにちは！　株式会社リウイルトラストです。

 

弊社リウイルトラストが取り扱う物件は、その大部分が南大阪エリアの物件です。そして、スタッフも全員が南大阪在住です。

 

南大阪エリアにはさまざまな魅力がありますが、大人になってからも地元に残る選択をする人が比較的多い、という点もまた、この地域の魅力のひとつです。

 

誰も彼もが他人同士で、お隣さんの名前も知らないというドライな都会の暮らしも悪くはありません。しかし、子供の頃からの友達や先輩後輩、ご近所のオジサン、オバサン、なんならお互いの家のペットの名前まで知っているという濃い人間関係は、地元ならではのものです。

 

そして、こうした地域の強い結束力は、災害時などにも大きな力を発揮します。

■災害時は「自助・共助の力」によって助けられた人が97.5%

事故に遭ったり大怪我をした時、平時であれば救急や警察がすぐに助けに来てくれます。

 

しかし、色々な場所で同時多発的に怪我人が続出する災害時には、警察や救急といった「公助の力」にはほぼ期待できません。
災害時に重要なのは、自力で助かる力、または家族・友人・隣近所の人々で助け合う「自助・共助の力」です。

 

1995年に発生した阪神淡路大震災では「自助・共助の力」によって助けられた人は97.5%、消防などの公助の力に助けられた人はわずか2.5%だったと言われています。

 

人間関係が希薄な地域と、お互いが密接に係わり合い結束力を持つ地域では、当然、後者のほうがより高い「共助の力」を発揮できるということは想像に難くありません。

 

人と人との温かい絆は、お金では買えないもの。

 

あえて市内に出て行かず、南大阪で暮らすという選択をする人達には、その大切さが良く分かっていらっしゃるのかもしれませんね。

 

両親から相続にて受け継いだ実家が空家にだったとき、「空家から遠く離れた土地に住んでいる」などの理由によって、空家の管理や維持が難しくなり、空家を放置している人は多いはずです。

 

しかし、空家は放置するほどデメリットは大きくなります。

では、具体的にはどのようなデメリットを被ることになるのでしょうか？

 

今回は、空家を放置するデメリットについてご紹介いたします。

 

実家の放置は、資産価値の低下や維持費・税金が増えるリスクも

デメリットその1　維持費・税金がかかる

空家を持ち続けるには、維持費と税金がかかります。

資産の評価額にもよりますが、年間50万円前後の維持費がかかる場合もあります。

 

デメリットその2　不動産としての資産価値が急激に落ちていく

2つ目は、不動産としての資産価値が低下することです。

 

管理されていない空家は劣化が早くなり、資産価値が早く低くなってしまいます。

その結果、売却したいタイミングで買い手が見つからない可能性が高くなります。

貸し出すにしても、老朽化した空家ともなれば、修繕費に莫大な金額がかかることもあります。

 

デメリットその3　税金の負担の増加

3つ目は、税金が増えるリスクがあることです。

 

放置された空家が問題視されたことで、2015年2月度から「空家等対策特別措置法」がスタートしました。これにより「特定空家」に指定された空家には住宅用地の特例による減税が適応されず、空家をそのままにしておくと、土地の税金の負担が増える仕組みになったのです。

 

特定空家になると、土地の固定資産税が6倍、都市計画税が3倍になります。

土地の評価額が2,100万円の場合、新たに30万円程度の負担が発生することになります。

 

デメリット4　事件や事故、近隣トラブルのもとに

 

空家を放置しておくことで、事件や事故、近隣トラブルに繋がることがあります。

空家はゴミを違法に投棄される場所になったり、不審者に侵入されたりする恐れがあります。

空家のブロック塀や窓ガラスが落下すれば、通行人がケガをするかもしれません。

また、空家の外壁に落書きされることで、近所から苦情を受ける可能性もあります。

その他にも夏場の雑草や敷地内に植物が植えられている場合などには近隣宅へ越境し苦情に繋がるケースも考えられます。

 

空家となった家を放置すれば、資産価値が下がり、税金もかかってしまいます。

「空家を売却しよう」と決めたときに早めに行動に移せば、節税できる可能性は高くなるでしょう。

 

まずは、正確な価格へ把握するためにもぜひ一度ご相談ください。

 

 

放置したままではデメリットを被るかもしれない空家は、いくつかの方法で有効活用することが可能です。

空家の状況や家族・親族の意向によって、有効活用できる方法は変わりますから、複数の方法を考えておきましょう。

 

相続して物件を取得したのはいいが、今後どうしていくべきか検討している方はぜひ最後までご一読ください。

 

売却する

 

基本的に、空家となった家を自分で使ったり、誰かに貸すと何らか損をすることが多いものです。

引越しが必要だったり、望まないリフォームが必要になったり・・・。

自分で使うと思っていても、何に数回しか使わないということも少なくありません。

 

そこで、空家の活用は、基本的に売却するのが一番現実的だと思います。

空家の管理だけではなく、固定資産税の負担も避けることができます。

この方法は、家を売却して現金化し、それを遺産として平等に兄弟へと相続したいときにも使われます。

 

賃貸物件として貸し出す

 

有効活用方法のひとつが、空家を賃貸として貸し出す方法です。

賃貸として貸し出すメリットは、売却せずに空家を活用できることや、空家の借主に日常管理の手間を任せて「建物の老朽化」を防げることです。

 

とくに、「リフォームしたばかりの実家が空家になっている」「空家の建っている立地がよい」などのケースでは、ある程度の資産価値がつきますので、賃貸物件として借主が現れやすくなるでしょう。

ただし、空家の貸主には「貸主責任」が伴います。

貸主は「給湯器が壊れた」などの設備不良や水道、電気などのトラブルに、都度対処しなければならないのがデメリットです。

 

近年大型の台風が発生することもありますので、管理には注意が必要です。

 

更地にする

 

空家を管理する手間から解放されたい人におすすめなのが、建物を解体して更地にする方法です。

更地にすることで、管理する手間が省けるだけではなく、「老朽化した建物が建っている土地」よりも、高値で売却されやすくなるメリットもあります。

 

しかし、更地にするには、当然ながら空家を取り壊すための解体費用を負担しなくてはいけません。

自治体のなかには、「解体費用の一部を助成する制度」を用意しているところもありますから、迷ったら自治体に相談してみましょう。

 

また、更地を所有しているだけでも「固定資産税」がかかります。

固定資産税の負担を考慮しつつ、空家のあった土地を更地のまま活用したいときは、更地を駐車場やコインパーキング、定期借地などにする方法が考えられます。

 

とはいえ、お客様1人1人の状況によって、最善の選択肢は変わってきます。

失敗なく売却を進めるために、まずはお気軽にご相談ください。